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RUB-Studie: Neue Organisationsformen für Wohnungsunternehmen

18.02.1999 - (idw) Ruhr-Universität Bochum

Modernisierung heißt das Zauberwort für viele Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht mehr los werden, weil sich der Wohnungsmarkt stark verändert hat oder die Kunden sehr differenzierte Wünsche haben. Um sich fit zu machen, und kundenorientierter, flexibler und wirtschaftlicher agieren zu können, suchen die Unternehmen nach neuen Organisationsformen . Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität Bochum (InWIS) hat in einer nun vorgelegten Studie solche Umstrukturierungsprozesse am Beispiel von vier Unternehmen untersucht.

Bochum, 18.02.1999
Nr. 41

Leere Wohnungen und neue Kundenwünsche
Auf dem Wohnungsmarkt ist der Kunde wieder König
Neue Organisationsformen für Wohnungsunternehmen


Modernisierung heißt das Zauberwort für viele Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungen nicht mehr los werden, weil sich der Wohnungsmarkt stark verändert hat oder die Kunden sehr differenzierte Wünsche haben. Um sich fit zu machen, und kundenorientierter, flexibler und wirtschaftlicher agieren zu können, suchen die Unternehmen nach neuen Organisationsformen . Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität Bochum (InWIS) hat in einer nun vorgelegten Studie solche Umstrukturierungsprozesse am Beispiel von vier Unternehmen untersucht.

Märkte verändern sich

Ein Teil der Wohnungssuchenden, insbesondere Einkommensschwache, junge Leute etc. hatte es über Jahre schwer, eine passende Wohnung zu finden. Nehmen was da war, war für sie die Devise. Derartig paradiesische Zustände für Wohnungsunternehmen, die auf teure Werbung und ausgefeilte Marketingstrategien verzichten konnten, gehören der Vergangenheit an. Heute stehen Wohnungen leer, die Unternehmen verzeichnen Gewinneinbußen und suchen nach geeigneten Instrumenten, um den neuen Anforderungen gerecht zu werden. Der Kunde ist wieder König und will umworben werden. Eine Entwicklung, die vielen Woh-nungsunternehmen noch schwer fällt, denn verstärkte Kunden- und Dienst-lei-stungsorientierung setzt flexible Organisationsstrukturen voraus, die in anderen Branchen unter den Stichworten "Lean Management" und Team- oder Gruppenarbeit etc. seit langer Zeit umgesetzt sind.

Gesellschaftliche Megatrends

Einige gesellschaftliche Megatrends verursachen diese Veränderungen

Bevölkerung wird älter

o Die Deutschen werden weniger, und sie werden älter - im Jahr 2040 wird ein Drittel der Gesellschaft über 60 sein. Rein rechnerisch verringert sich die Anzahl der Wohnungen, die in Zukunft benötigt wird. Altersgerechte Wohnungen können eine Alternative zum Altenheim darstellen. Aber nicht nur alte Leute wollen wohnungsnah Dienstleistungen angeboten bekommen. Hier entwickelt sich ein Wachstumsmarkt für Wohnungsunternehmen.

Normalfamilie - ein Sonderfall

o Die "Normalfamilie" wird zum Sonderfall, neue Haushaltstypen und -struk-turen (Singles, kinderlose Paare usw.) entstehen. Es werden andere Wohn- und Wohnungsformen nachgefragt. Größe und Zuschnitt von Wohnungen müssen neu definiert werden. Hier können in der Zukunft flexible Lösungen der Grundrißgestaltung den Ton angeben.

Eine neue Mentalität muß her

Um auf diese gesellschaftlichen Prozesse zu reagieren, insbesondere Wohnungssuchenden geeignete Wohnungen bereitstellen und innovative Dienstleistungspakete rund um das Wohnen schnüren zu können, müssen sich Wohungsunternehmen neue Strukturen geben: Sie müssen verkrustete Strukturen aufbrechen und sich zu modernen Dienstleistungsbetrieben entwickeln.

Vom "was wollen Sie schon wieder" ...

Früher konnte ein tropfender Wasserhahn schon mal zum Geduldsspiel für einen Mieter werden. Wen kann man anrufen? Wer ist zuständig? Wann wird der Schaden behoben? Meistens blieb es nicht bei einem Anruf, der Kunde mußte sich in der Regel mit seinem Problem durch mehrere Abteilungen "durchfragen" um endlich beim zuständigen Sachbearbeiter zu "landen". Das klassische Bürokratiemodell bildete die übliche Form der Wohnungsbewirtschaftung, auch innerhalb der Unternehmen waren die Verantwortlichkeiten keineswegs immer klar definiert.

... zum "was kann ich für Sie tun"

Heute akzeptieren mehr und mehr Unternehmen ihre Rolle als Dienstleister. Nach dem Motto "umfassende Betreuung aus einer Hand" - in anderen Bereichen wie z.B. der Finanz- und Versicherungsbranche längst umgesetzt - ist der Mieter bei einem Ansprechpartner bzw. Team in guten Händen. Darüber hinaus gewährleisten eingespielte Teams, "Know-how" bei allen anfallenden Fragen der Mieter (kaufmännische, technische, sozialpädagogische).

Pionierunternehmen

Der InWIS-Bericht enthält eine detaillierte Darstellung von vier Beispielunternehmen, anhand derer die "Zauberworte" des modernen Managements Teamstruktur, integrierte Sachbearbeitung, Diversifizierung und Flexibilität mit Inhalt gefüllt werden. Bei der Auswahl wurde darauf geachtet, daß verschiedene Unternehmensgrößen, Unternehmenstypen und Regionen abgebildet werden. So werden alte und neue Bundesländer ebenso berücksichtigt wie Wohnungsgesellschaft und -genossenschaft.

Die integrierte Sachbearbeitung

Neben den vier Beispielunternehmen wird die integrierte Sachbearbeitung als Leitbild der organisatorischen Veränderungen in der Wohnungswirtschaft vorgestellt. Dabei werden verschiedene "Härtegrade" der Umstrukturierung - von der einfachen Umstellung in den Prioritäten der Arbeitsabläufe - bis zum radikalen Schnitt mit bisherigen Organisationsstrukturen und der Ausgliederung von Arbeitsbereichen in selbständige Tochtergesellschaften - dokumentiert.

Neue Anforderungsprofile für Mitarbeiter

InWIS hat auch das Anforderungsprofil der Mitarbeiter genauer unter die Lupe genommen. Nach dem Motto "aus Spezialisten sollen Generalisten werden" entpuppte sich eine vormals eindimensionale Qualifizierung als Sackgasse. Mitdenken, Mitentscheiden, Mithandeln und Mitverantworten sind die Attribute mit denen die Mitarbeiter der Zukunft ausgestattet sein sollten. Die intensive Qualifizierung der Angestellten ist deshalb zentrales Element von Reorganisationsprozessen.

Studie und weitere Informationen

Der ausführliche Bericht kann als InWIS-Bericht Nr. 24 für 25,- DM schriftlich bestellt werden beim: Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität Bochum (InWIS)

Springorumallee 20, 44795 Bochum, Tel.: 0234/9447-700, Fax.: 0234/9447-777 e-mail: InWIS@t-online. http://www.ruhr-uni-bochum.de/inwis
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