In den Medien ist in den letzten Monaten häufiger davon zu hören, dass sich in Deutschland eine Immobilienblase gebildet hat. Damit ist gemeint, dass die Immobilienpreise faktisch künstlich aufgebläht sind und nicht dem tatsächlichen Marktwert der jeweiligen Immobilien entsprechen. Zahlreiche Verbraucher wissen allerdings gar nicht, was im Detail unter einer Immobilienblase zu verstehen ist, welche Auswirkungen sie haben kann und woran eine solche Spekulationsblase überhaupt zu erkennen ist. Auf diese und andere Fragen möchten wir im folgenden Beitrag etwas näher eingehen.
Worum handelt es sich bei einer Immobilienblase?
Mit der Immobilienblase ist eine spezielle Variante einer sogenannten Spekulationsblase gemeint. Das bedeutet, dass bestimmte Preise nur deshalb so hoch sind, weil aufgrund verschiedener Ursachen quasi von außen eingegriffen wird. Deshalb spiegelt die Immobilienblase nicht mehr das tatsächliche Verhältnis von Angebot und Nachfrage wider, zumindest nicht so, wie es unter normalen Umständen der Fall wäre.
Inhalt einer Immobilienblase ist stets, dass die Immobilienpreise höher als der realistisch betrachtete Marktwert der entsprechenden Häuser oder Eigentumswohnungen sind. Das Problem an einer solchen Immobilienblase ist, dass diese für gewöhnlich irgendwann platzt und es dann zu dramatischen Auswirkungen am Immobilienmarkt kommen kann. Das hat sich zuletzt im Jahre 2007 gezeigt, als in den Vereinigten Staaten die Immobilienblase geplatzt ist und dies reihenweise Privatinsolvenzen nach sich gezogen hat.
Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?
Es gibt einige Ursachen, die meistens in Kombination dazu führen, dass eine Immobilienblase entsteht. Ein typisches Beispiel ist eine sehr lockere Geldpolitik der Zentralbanken, die insbesondere folgende Inhalte hat:
- Sehr niedrige Leitzinsen
- Sehr aktive Offenmarktpolitik
- Markt wird immer wieder durch neues Geld versorgt (Geldmenge steigt)
All diese Faktoren führen vor allem dazu, dass Banken mehr Kredite vergeben sollen und es in der Praxis auch tun. Das wiederum bedeutet, dass die Kriterien für eine Kreditvergabe häufig etwas lockerer werden. Das hat die Konsequenz, dass eben manchmal auch solche Personen einen Immobilienkredit erhalten, die vorher vielleicht aus Sicht des Kreditgebers keine ausreichende Bonität hatten. Manchmal können somit Verbraucher eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen, die es sich eigentlich von der Einnahmen- und Ausgabenrechnung mehr nicht leisten können.
Eine zweite, mögliche Ursache für eine Immobilienblase sind sogenannte staatliche Fehlanreize. In diesem Fall unterstützt der Staat den privaten und gewerblichen Immobilienkauf zum Beispiel durch Steuersubventionen oder Förderungen für das private Wohneigentum. Es wird also ein Anreiz zum Kauf von Häusern und Eigentumswohnungen geschaffen, und zwar innerhalb einer Phase steigende Immobilienpreise. Durch die erhöhte Nachfrage wird der Trend jedoch weiter verstärkt, der sich in zum Teil deutlich teureren Immobilienpreisen zeigt. Spekulationen sind häufig ebenfalls eine Ursache, die zum Bilden einer Immobilienblase beiträgt.
Welche Anzeichen gibt es dafür?
Für Experten gibt es ein wesentliches Anzeichen für das Bilden einer Immobilienblase, das allerdings Privatpersonen meistens nicht bekannt oder bewusst ist. Ein Alarmsignal ist es, wenn die Immobilienpreise (deutlich) höher als der objektive Sachwert der jeweiligen Immobilie sind. Man spricht in dem Zusammenhang von einer Entkopplung der Immobilienpreise. Diese Entkopplung bezieht sich nicht nur auf den Sachwert, sondern darüber hinaus ebenfalls auf die Mietpreise. Steigen also beispielsweise Immobilienpreise an, die Mietpreise jedoch nicht oder nur in geringem Umfang, ist das ein deutliches Anzeichen für das Bilden einer Immobilienblase.
Weitere Anzeichen für eine Immobilienblase ergeben sich eher daraus, dass das Bilden einer derartigen Spekulationsblase oft nach dem gleichen Schema verläuft. Zu Beginn werden seitens der Notenbanken die Leitzinsen reduziert, was dazu führt, dass Banken sowohl ihre Anlage- als auch in Kreditzinsen ebenfalls reduzieren. Da das Sparen in sichere Anlageformen wie Spareinlagen oder Festgelder nicht mehr attraktiv ist, suchen sich Anleger Alternativen. Dazu gehören eben neben Aktien zum Beispiel auch Edelmetalle und Immobilien.
Die Nachfrage nach dem sogenannten Betongold steigt also weiter an. Das Angebot kommt natürlich mit der gestiegenen Nachfrage nicht mit, sodass sich auf Basis normaler, marktwirtschaftlicher Verhältnisse ein Nachfrageüberhang bildet. Dieser verstärkt noch einmal die ohnehin bereits gestiegenen Immobilienpreise. Kommen zu solchen Preissteigerungen dann noch Spekulationen hinzu, ist die Gefahr groß, dass sich eine Immobilienblase bildet.
Wann platzt eine Immobilienblase?
Das Bilden einer Immobilienblase ist im Prinzip noch nicht einmal das größte Problem, sondern, dass die Spekulationsblase aller Voraussicht nach irgendwann platzen wird. In aller Regel gibt es bestimmte Ereignisse, die dazu beitragen, dass die Immobilienpreise nicht weiter steigen, sondern im Gegenteil die Immobilienblase platzt. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die folgenden, möglichen Ereignisse:
- Steigende Kreditzinsen
- Negative Stimmungslage am Markt
- Umfangreichere Bautätigkeiten
Wenn zum Beispiel die Zinsen für Kredite steigen, nehmen weniger Verbraucher ein Darlehen auf und somit gibt es zumindest keine weiter erhöhte Nachfrage nach Immobilien. Finden, zum Beispiel durch Regierungsprogramme, umfangreichere Bautätigkeiten statt, wird der Nachfrageüberhang ebenfalls reduziert, da mehr Wohnraum bereitsteht. Psychologische Faktoren können ebenfalls eine Rolle spielen, wenn nämlich Immobilieninteressenten nicht dazu bereit sind, die schon deutlich zu hohen Immobilienpreise zu zahlen.
All diese Faktoren können sich in der Summe so auswirken, dass die Immobilienblase platzt und die Preise erheblich fallen. Direkte Konsequenzen des Platzens sind oft, dass manche Darlehensnehmer ihrer Kreditrate nicht mehr zahlen und Immobilien zwangsversteigert werden müssen. Im schlechtesten Fall überwiegt nach dem Platzen der Immobilienblase sogar das Angebot die Nachfrage, was wiederum weiter fallende Preise zur Folge hat.
Gibt es sie in 2023 schon in Deutschland?
Die Experten sind sich momentan nicht einig darüber, ob es bereits eine Immobilienblase gibt oder die gestiegenen Preise noch im Rahmen einer gewöhnlichen Entwicklung einzuordnen sind. Einige im Beitrag aufgeführte Anzeichen sind momentan definitiv vorhanden. Dazu gehören die niedrigen Kapitalmarktzinsen, sodass viele Anleger sich in der jüngeren Vergangenheit für Immobilie entschieden haben und dies auch weiterhin tun möchten.
Spekulationen mit Immobilie neben ebenfalls zu und noch befinden sich die Sparzinsen auf einem geringen Niveau. Hinzu kommt, dass es eine Zinswende an den Märkten gibt, sodass die Kreditzinsen gerade im Bereich Baufinanzierung schon deutlich gestiegen sind. Wenn es also bereits eine Immobilienblase in Deutschland gibt, dann ist insbesondere aufgrund dieser Tatsache sogar zu befürchten, dass die Spekulationsblase vielleicht sogar schon in diesem Jahr platzen könnte. Fest steht allerdings aufgrund der unterschiedlichen Analysen der Experten nicht, dass es momentan eine echte Immobilienblase gibt.
